店舗併用住宅を売却・買換えする際の税務ポイント

店舗併用住宅を売却・買換えする際の税務ポイント ━━ 居住用部分・店舗用部分で適用できる特例と注意点

店舗併用住宅とは、1つの建物の中に「居住部分」と「店舗部分」が併存する建物を指します。
個人がこの店舗併用住宅を売却し、新たに同種の店舗併用住宅へ買い換える場合、一定の要件を満たせば居住部分・店舗部分それぞれに対応した税制上の特例を適用できます。

１．居住用部分で利用できる特例

店舗併用住宅のうち、実際に生活していた部分には、一般のマイホーム売却と同様の特例が認められます。

1-1. 3,000万円特別控除（居住用財産の譲渡）

マイホームを売却した場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

適用の主な要件

• 売却する家屋が自分の居住用であること
• 過去に住んでいた家屋の場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで に売却すること
  など

1-2. 特定居住用財産の買換え特例

マイホームを売却して新しいマイホームへ買い換えた場合、一定要件のもとで譲渡益への課税を将来に繰り延べることができます。

例：

• 旧マイホーム：取得1,000万円 → 売却5,000万円
• 新マイホーム：取得7,000万円

本来は 4,000万円が課税対象ですが、特例適用により課税は将来の売却時まで繰延べとなります。

２．店舗用部分で利用できる特例（事業用資産の買換え）

店舗として使用していた部分には、事業用資産の買換え特例が適用できます。

この特例は、特定地域内で事業用に使っていた土地等を売却し、一定期間内に同じく特定地域内の買換資産を取得して事業に使用すれば、譲渡益の一部課税を将来へ繰り延べできる制度です。

主なポイント

• 買換資産の取得は、「譲渡した年の前年・当年・翌年」のいずれかに行う必要あり
• 購入した買換資産は、取得日から1年以内に事業の用に供すること

３．特例適用時の重要な注意点

3-1. 届出書の提出が必要

令和6年4月1日以後に譲渡を行い、同日以後に買換資産を取得する場合、適用の意思表示を記載した届出書を、所轄税務署へ期限内に提出する必要があります。

3-2. 店舗部分・居住部分は別々に判定される

店舗併用住宅であっても、

• 居住部分は「マイホーム特例」系
• 店舗部分は「事業用資産の買換え特例」系

というように扱いが異なり、要件も異なります。

したがって、建物の使われ方、面積区分などを明確にしておくことが重要です。

まとめ

店舗併用住宅の売却・買換えでは、居住部分と店舗部分で使える特例が異なるため、正確な判定と手続きが欠かせません。
特に、令和6年以降は届出書の提出が必要になるケースがあるため、早めの確認と準備が重要です。