不動産コンサルティング

相続対策としての不動産活用の魅力

相続対策として、不動産を活用する事も大きな効果があります。相続税対策を考える上で最も重要なことは、相続税の評価額を下げることとなります。

現金を贈与すれば、そのままの金額に対して贈与税がかかります。そのお金で建物を建築して贈与すれば、評価額が下がります。土地の場合は、６割から８割程度まで圧縮されます。
それが賃貸住宅であれば、その効果はさらに大きくなります。

税理士法人小林会計事務所では、有効な不動産活用の方法のご提案とともに、中立、公正な立場からハウスメーカーや不動産業者をご紹介し、物件の購入から資金計画までサポートします。

不動産活用の３つのポイント

不動産の節税対策として、お持ちの不動産や財産の状況によって以下の３つの方法があります。ご状況に合わせて、有効な方法をご提案いたします。

1. 自宅不動産をお持ちの方 - 土地の評価額が８割減に
（小規模宅地等の特例）

親と同居するなど条件を満たせば、相続時に自宅土地の評価が８割減される「小規模宅地等の特例」という優遇制度があります。自宅以外にも賃貸などの貸付事業、その他事業用の３種の用途が減額の対象になります。

自宅土地の評価８割減が認められる例

① 配偶者への相続なら同居・別居いずれも認められる
② 親と同居の子が相続し、相続税申告期限まで居住かつ所有なら認められる
③ 亡き親に配偶者や同居親族がいなければ、賃貸で別居の子供も認められる

適用対象宅地	減額割合	限度面積
特定の居住用の宅地	80%	330m²(*)
特定の事業用の宅地	80%	400m²
貸付事業を行う宅地	50%	200m²

*:2014年までは限度面積240m²

2. 現金をお持ちの方 - 現金を土地や建物にして評価額減

現金の場合の評価は簡単です。現金1000万円なら、評価額は1000万円になり、現金2000万円なら、評価額は2000万円となります。
しかし不動産の評価の仕方は、現金より複雑です。
家屋の場合は、固定資産税の評価額と同じです。およそ、建設にかかった費用の50～70％となります。
また、土地の場合は、「路線価」というものによって計算されるのですが、評価額は通常、売買時価(他人と取引するときの値段)の70～80％くらいになります。

例えば、
ある方が1000万円の現金と、売買時価1000万円の土地を持っていたとします。
そして、現金と土地を息子に贈与や相続で譲る事を考えています。
現金の場合なら、評価額は1000万円です。

しかし、土地の場合なら、評価額は800万円程ということになります。

仮に生前贈与という形式を取った場合、息子は1000万円を現金でもらった場合、231万円もの税金を払わなくてはいけません。
しかし、土地でもらったとすると、税金は151万円ですむことになります。
ですから、財産は、現金より不動産の贈与のほうが節税になるのです。

3. 土地をお持ちの方 – 賃貸住宅の運用で土地と建物の評価額減

土地を利用しておらず空き地にしていると、土地に対する税金の優遇を受けることはできません。また、相続税においても優遇はなく、相続時の時価で相続税が課税されることになります。

ですので、そういった土地に賃貸住宅を建てることで、評価額の減額し家賃といった収益を得る方法があります。
土地の評価額を減額し、手持ちの現金を建物にすることでさらに評価額を下げるといった方法もあります。

土地の相続税評価額が2割減

賃貸マンションを建設すると、相続税法では土地を「貸家建付地」として評価をすることができます。土地を更地にしておくよりも土地の相続税評価額は概ね2割減となります。

建物の相続税評価は現金よりも6割減

現金の相続税評価額は、現金の価値そのものです。現金を使って賃貸マンションの建物を建設しますと、建物の相続税評価額は、現金で持っているときよりも概ね6割減となります。